La cláusula de vencimiento anticipado también ha sido una cláusula hipotecaria o elemento de la hipoteca que ha sido muy cuestionada y polémica y que ha recorrido todo el ordenamiento jurídico: Juzgados de Primera Instancia, Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo. También ha sido elevada hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y de nuevo ha vuelto al alto tribunal.
¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?
Definición de la cláusula de vencimiento anticipado
Es una cláusula que beneficia al prestamista, porque le permite dar por vencido todo el préstamo hipotecario y pasar a la ejecución hipotecaria, es decir, quedarse con el inmueble que ha sido constituido como garantía antes de que finalizará el plazo que se acordó con el cliente, porque este último no ha cumplido con el pago del capital o de los intereses a los que estaba obligado.
¿Qué es la garantía hipotecaria?
Como un préstamo hipotecario se concede para que un cliente pueda comprarse un inmueble, que puede ser un piso, una casa, un garaje, un trastero, un bajo comercial, etc… generalmente supone una cantidad elevada del dinero y entonces el banco o el prestamista necesita asegurarse de que no va a perder su dinero prestado si el cliente en un momento determinado de la vida del préstamo deja de pagar sus cuotas.
La garantía hipotecaria es el inmueble, ya que en el caso de impago por parte del cliente, el banco o prestamista podrá ordenar la ejecución hipotecaria, es decir realizará los trámites necesarios para quedarse con el inmueble que el cliente se compró. Por eso se dice garantía hipotecaria al inmueble, porque el banco sí o sí va a recuperar su dinero, o porque el cliente cumpla con los pagos, y si no cumple porq
ue tiene la garantía hipotecaria de poder recuperar el dinero quedándose con el inmueble.
Pues bien, la cláusula de vencimiento anticipado es el texto en el contrato hipotecario que señala que el prestamita podrá dar por vencido todo el préstamo hipotecario por el incumplimiento de las obligaciones de pago del cliente o prestatario y de esta manera proceder con la ejecución hipotecaria y quedarse con el inmueble en cuestión al ser este la garantía hipotecaria.
La cláusula de vencimiento anticipado indicaría bajo qué condiciones el banco puede aplicarla, por ejemplo, con cuantos plazos impagados o que porcentaje del capital concedido no se ha pagado se podrá aplicar la misma.
El TJUE y la cláusula de vencimiento anticipado
Pero lo que ha ocurrido es que las condiciones de esta cláusula en muchos contratos era muy favorable a los intereses de la banca, como por ejemplo que con que el cliente dejará de pagar una cuota ya se podía aplicar la cláusula de vencimiento anticipado y por ello muchos jueces la declararon abusiva. A partir de ahí, la cláusula de vencimiento anticipado, recorrió toda la escala judicial y finalmente llegó a la justicia europea, al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Dentro de este contexto, tenemos que mencionar la ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, porque esta establece el plazo de un mes para que aquellos ciudadanos que estén afectados por la hipoteca con un procedimiento judicial iniciado y todavía no se haya producido el lanzamiento puedan alegar la existencia de cláusulas abusivas ante los tribunales.
El tribunal europeo ha dictaminado en diversas ocasiones que la regulación española no sigue las directrices europeas en materia de protección al consumidor y ha indicado en qué condiciones puede ser la cláusula de vencimiento anticipada abusiva y por tanto no podría utilizarse para poner en marcha el proceso de ejecución hipotecaria, es decir, con el proceso que le permite al banco quedarse con la vivienda o con el inmueble en concreto de que se trate.
El TJUE estableció que debía comprobarse si la cláusula de vencimiento anticipado creaba un gran desequilibrio entre las partes que perjudicara claramente al consumidor y si las causas por las que el banco quiere aplicar la cláusula son suficientemente graves como para que pueda aplicarla. Además, el TJUE señala que el plazo de un mes que señala la Ley 1/2013 para que los ciudadanos afectados puedan alegar cláusulas abusivas ante los tribunales no es suficiente.
Según se señala desde Mundo Jurídico este plazo de un mes para que los afectados puedan alegar cláusulas abusivas ante los tribunales en un procedimiento judicial iniciado de ejecución hipotecaria está dejando bastante de que desear en cuanto a su operatividad.
La sentencia del Tribunal Supremo por la cláusula de vencimiento anticipado
El Tribunal Supremo ha decidido aplicar para la cláusula de vencimiento anticipado la regulación que contiene la nueva ley hipotecaria (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) e indica que si ya ha sido aplicada la cláusula de vencimiento anticipado y el procedimiento se inició antes de la Ley 1/2013, el desahucio debe anularse.
Pero sí el banco quiso aplicar la cláusula de vencimiento anticipado después de la Ley 1/2013, el banco solo tendrá derecho a aplicarla bajo estas condiciones:
- Que el cliente hubiera dejado de pagar 12 cuotas o el 3% del capital prestado, si ello hubiera ocurrido en la primera mitad de la vida del préstamo hipotecario.
- Que le cliente hubiera dejado de pagar 15 cuotas o el 5% del capital prestado, si ello hubiera ocurrido en la segunda mitad de la vida del préstamo hipotecario.
- Además, si el embargo queda anulado y de nuevo el cliente deja de cumplir con sus obligaciones de pago en las cantidades o porcentajes arriba señalados, el banco o prestamista podrá de nuevo solicitar el embargo.
Sin embargo, el nuevo fallo del Tribunal Supremo por la cláusula de vencimiento anticipado no ha satisfecho en absoluto a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), señalando que es una nueva agresión al derecho de la vivienda, argumentando que si la cláusula de vencimiento anticipado es declarada abusiva no se podrá proceder en absoluto al desahucio y que la misma sentencia del alto tribunal, va a provocar como efecto inmediato, el desatasco de miles de procedimientos de ejecución hipotecaria, es decir, provocará un aumento considerable del número de desahucios.
Además desde Confilegal.com también se insiste en este aspecto al señalar que el Tribunal Supremo da un nuevo enfoque considerando a la cláusula de vencimiento anticipado como un cláusula esencial del contrato y se abre la posibilidad de que incluso la cosa juzgada se cuestiona y los procedimientos hipotecarios archivados de ejecuciones hipotecarias podrían reabrirse. Se considera la sentencia como un supuesto de absoluta indefensión al consumidor, ya que no compareció la parte consumidora y no hay posibilidad de recurso de casación ante el Tribunal Constitucional.